تغییر کاربری چیست؟
تعریف تغییر کاربری این است که مالک یک ملک به دلیل ایجاد منافع بهتر نسبت به استفاده از ملک خارج از نوعیت مجاز آن اقدام کند؛ برای مثال زمین زراعی را تبدیل به مسکونی کند؛ بنابراین قانونگذار برای حفاظت از باغها و زمین‌های زراعتی و جلوگیری از تبدیل آن‌ها به اماکن مسکونی یا غیر آن، قوانین را وضع نموده و با جرم انگاری این عمل، سعی کرده است تا از کاربری اراضی جلوگیری کند.
انواع کاربری املاک
– کاربری مسکونی: آپارتمان-ویلایی-زمین مسکونی
– کاربری کشاورزی: زمین زراعی- باغ
– کاربری اداری- دولتی
– کاربری تجاری
– کاربری صنعتی
– کاربری خدماتی
– کاربری معدن
– کاربری ورزشی
– کاربری پاركينگ
– کاربری حمل و نقل
– کاربری آموزشی
– کاربری فضای سبز
– کاربری فرهنگی- مذهبی
– کاربری بهداشتی- درمانی
– کاربری خدمات شهری
– کاربری تجهيزات شهری
– فاقد کاربری:اراضی که فاقد هرگونه کاربری هستند یا به عنوان ذخیره های شهری در نظر گرفته شده اند و یا هنوز طبق برنامه طرح جامع، آزاد سازی و طرح تفصیلی ندارند.
تغییر کاربری اراضی زراعی در قانون
حفظ باغها و اراضی زراعی و جلوگیری از تغییر کاربری آن‌ها، یکی از دغدغه‌های مهم قانون‌گذاران میباشد، به گونه ای که پس از هجوم گسترده سودجویان برای از بین بردن باغها و تبدیل آن‌ها به اراضی مسکونی، قانونگذار در سال 1374 با تصویب قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغات، مصوب کرد که «به منظور حفظ کاربری اراضی زراعی و باغها و تداوم و بهره‌وری آن‌ها از تاریخ تصویب این قانون تغییر کاربری اراضی و باغها در خارج از محدوده قانونی شهر‌ها و شهرک‌ها جز در موارد ضروری ممنوع میباشد.» و برای تشخیص موارد ضروری هم، کمیسیونی در وزارت جهاد کشاورزی مأمور کرد تا با بررسی درخواست‌ها، برای تغییر کاربری‌های ضروری مجوز صادر کنند.
بر اساس تبصره 1 قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغات تشخیص موارد ضروری تغییر کاربری اراضی زراعی و باغها در هر استان به عهده کمیسیونی مرکب از رئیس سازمان جهاد کشاورزی، مدیر امور اراضی، رئیس سازمان مسکن و شهرسازی، مدیرکل حفاظت محیط زیست آن استان و یک نفر نماینده استاندار میباشد که به ریاست سازمان جهاد کشاورزی تشکیل می‌‌گردد.
همچنین بر اساس تبصره 2 قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغات مرجع تشخیص اراضی زراعی و باغها، وزارت جهاد کشاورزی است و مراجع قضایی و اداری، نظر سازمان جهاد کشاورزی ذیربط را در این زمینه استعلام می‌نمایند و مراجع اداری موظف به رعایت نظر سازمان مورد اشاره خواهندبود.
بیشتر بخوانید: نقشه ها و برگه های شهرداری
همچنین نظر سازمان جهاد کشاورزی استان برای مراجع قضایی به منزله نظر کارشناس رسمی دادگستری تلقی می‌شود.
بر اساس ماده 2 این قانون، پس از تشخیص کمیسیون ذیربط و رعایت شرایط قانونی، «80 درصد قیمت روز اراضی و باغ‌های مذکور با احتساب ارزش زمین پس از تغییر کاربری، بابت عوارض از مالکین وصول و به خزانه‌داری کل کشور واریز می شود.»
البته بر اساس تبصره یک این ماده قانونی، «تغییر کاربری اراضی زراعی و باغها برای سکونت شخصی صاحبان زمین تا 500 متر مربع فقط برای یک بار و احداث دامداری‌ها، مرغداری‌ها، پرورش آبزیان، تولیدات گلخانه‌ای و همچنین واحد‌های صنایع تبدیلی و تکمیلی بخش کشاورزی و صنایع دستی، مشمول پرداخت عوارض موضوع این ماده نخواهد بود.»
این مقررات برای کسانی است که از طریق قانونی و طی مسیر‌های اعلام شده، اقدام به تغییر کاربری در اراضی زراعی یا باغی خود می‌کنند، اما کسانی که غیرقانونی تغییری در کاربری اراضی زراعی ایجاد کنند، از نظر قانون دارای مسئولیت کیفری شناخته شدند.
